Ev alıb kirayəyə vermək “ölü kapital”a çevrilib – Ətək-ətək pullar necə batır?

Azərbaycanda əmlak bazarında mənzilin alış qiyməti ilə kirayə qiyməti arasında ciddi fərq var. Çoxunun “təmiz investisiya” dediyi, kapitalını məhz mənzil alışına kirayəsinə yönləndirmək istədiyi bu proses əslində düşünüldüyü kimi gəlirli deyil. Məsələn, 200 minə Bakının kənar ərazilərində 2 otaqlı mənzil almış bir şəxs bunu ən yaxşı halda 800 manata kirayəyə verə bilər.

Aylıq 800 manat illik 9600 manat edəcək. Alış məbləğinin geri dönüşü 20,8 il təşkil edəcək. Üstəlik bu, yalnız ümumi hesablamadır. Mənzilin təmirlə və başqa səbəblərdən boş qalma dövrləri və digər xərclər nəzərə alınanda real geriödəmə müddəti daha uzun olur.

Evlərin alış və kirayə qiyməti arasında fərq – Qoyulan məbləği neçə ilə götürmək mümkündür?

Halbuki dünya iqtisadiyyatında qayda belədir ki, əmlak alındığı dəyəri maksimum 12 ilə qaytarmalıdır, əgər bu mümkün deyilsə, deməli bu investisiya “Ölü kapital” sayılır. 10-12 ilə geriödəmə üçün isə başqa şərtlər lazımdır: 200 min manatlıq mənzili ayda təxminən 1400-1600 manat ümumi kirayə gəliri gətirməlidir. Nəzərə alsaq ki, bu qiymətə kirayə yalnız Bakının mərkəzi hissələrində mümkündür, həmin mənzillər isə aşağısı 300 minə alınıb, o zaman yekun gəlir dəyişmir.

2026-cı ilin Bakı bazarına dair qiymətləndirmələrdə orta mənzil üçün təxminən 4,8% ümumi illik kirayə gəlirliliyi, xərclərdən sonra isə 3,5-4% xalis gəlirlilik göstərilir. Bu, sadə hesabla təxminən 21 illik ümumi, 25-29 illik xalis geriödəmə müddətinə uyğun gəlir.

Digər şəhərlərdə qiymət uçurumu daha dərindir

Həmçinin, kirayə qiymətlərinin paytaxta uyğun olaraq nümunə çəkildiyini də unutmayaq. Sumqayıtda, Xırdalanda göstərilən qiymətə alınmış mənzil ən yaxşı halda 500 manata kirayə verilə bilər, o da müasir təmirli və tam əşyalı, dizaynlı mənzillər üçün keçərlidir ki, belə olduqda əlavə xərclər qaçılmaz olur. Başqa sözlə, Bakıdan başqa yerdə alınan evlərin kirayəyə verilməsi sərfəli seçim deyil.

Əmlak məsələləri üzrə ekspert Nadir Kərimovun Bizim.Media-ya açıqlamasına görə, Azərbaycanda mənzillərin satış qiyməti adətən kirayə gəlirinə deyil, gələcək gözləntilərə də bağlıdır.

“İndi alım, sabah bahalaşacaq – düşüncəsiylə mənzil alanların içində udanlar da var uduzanlar da. Sırf mənzil gələcəkdə bahalaşacaq deyə alarkən, uzun müddət sabit qiymət də qala bilər, yaxud bütün sərmayəsini bu evin almaq üçün xərcləyənlər istədiyi qiymətə kirayənişin tapmadığına görə bu yatırım ona gəlirdəm çox, itki verəcək. Ən nikbin halda mənzili gələcəkdə daha yüksək qiymətə sata biləcəyini düşünəcək. Yəni alıcı mənzili təkcə bugünkü kirayə gəlirinə görə deyil, gələcək satış qiymətinə görə də alır”.

Şəfiqə Şəfa, Bizim.Media